住宅ローンの相談は、銀行とFPのどちらに？
「借りられる額」と「返せる額」は、
聞く相手が違う

「そろそろ家、買う？」

夫がそう言い出して、住宅情報サイトで月々の返済額を見た。払えそうな気もするし、子どもの教育費や保険のことを考えると、全然足りない気もする。銀行に相談に行けば「いくら借りられるか」は教えてくれそう。でも知りたいのは「いくらなら返していけるか」だ。

決めるのはあなたですが、決める材料は下調べ係が集めておきました。このページには、住宅ローンを借りた人がいまどう動いているかの数字、「借りられる額」の基準、住宅ローン控除の確かめ方、そして銀行とFP相談の使い分けを書いています。

30秒でわかる結論

• 相談先は、聞きたいことで分けます。銀行では、そのローンで「いくら借りられるか」と金利・条件を。FP相談では、教育費や保険も含めて「いくらなら返せるか」を。
• 「借りられる額」の目安のひとつが総返済負担率。これは審査の上限で、「返せる額」とは別物です（詳しくは下で）。
• 2025年4〜9月に住宅ローンを借りた人の75.0%が変動型を選び、半分（52.0%）が、金利が上がったら返済額がどれだけ増えるかを「よく理解していない」「理解しているか少し不安」などと答えています。
• 住宅ローン控除は、住宅の区分と住み始めた年で控除期間と限度額が大きく変わります。買う前に、その家がどの区分かを確かめます。

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「借りられる額」は、審査の上限

銀行や住宅ローンの窓口で分かるのは、まず「借りられる額」です。目安のひとつが総返済負担率で、【フラット35】の場合、住宅ローンだけでなく自動車ローン・教育ローン・カードローン・リボ払いなどすべての借入れの年間返済額が、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下という条件があります。

大事なのは、これが審査の上限だということです。【フラット35】の基準で年収700万円なら、車のローンなども含めたすべての借入れの返済が年245万円（月20万円強）まで、という計算になりますが、そこに教育費・保険料・車の買い替え・老後の積立は入っていません。「借りられる」と「返していける」は、別の問いです。

みんなは、どう借りているか

住宅金融支援機構が2025年4〜9月に住宅ローンを利用した人に聞いた調査（2026年1月）では、金利タイプは変動型が75.0%、固定期間選択型が14.9%、全期間固定型が10.1%でした。

同じ調査で、今後1年の住宅ローン金利は「現状よりも上昇する」と見ている人が73.7%。一方で、金利が上がったら返済額がどれくらい増えるかを「理解しているか少し不安」「よく理解していない」「全く理解していない」と答えた人は、合わせて52.0%でした。

つまり、半分の人が「上がるかもしれない」と思いながら、「上がったらいくらになるか」を掴めていない。ここが、相談で埋めたいところです。どちらの金利タイプが得かは人によるので、ここでは決めません。決めるのは、「金利が上がっても返せるか」を自分の数字で確かめてからです。

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住宅ローン控除は、家の区分で変わる

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の0.7%が税金から差し引かれる仕組みです。ただし、控除期間と上限は住宅の区分と住み始めた年で大きく変わります。たとえば新築等で令和6〜12年に住み始めた認定住宅等は13年間・年31.5万円まで、令和8・9年に住み始めた省エネ基準適合住宅は13年間・年14万円まで、そして省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は、令和6年以降に住み始めた場合、原則として対象外です（一定の経過措置あり）。

「控除があるから大丈夫」と考える前に、その家がどの区分かを、売主や住宅会社に確かめてください。合計所得金額2,000万円以下などの要件もあります。

銀行とFP相談の使い分け

聞きたいこと	聞く相手
そのローンで、いくら借りられるか・金利・条件・団体信用生命保険	銀行・住宅ローンの窓口
教育費・保険・老後も含めて、いくらなら返せるか	FP相談（家計相談）
金利が上がったら、家計がどうなるか	FP相談で試算してから、銀行で条件を確かめる

団体信用生命保険は、ローンを借りた人に万一のことがあったとき、保険金でローンを完済する仕組みです。ローンと保険をまとめて考えたいときは、FP相談で聞くと早いところです。

FPへの相談は、有料相談ならFPごとに料金が決まっていて、1時間あたりの金額が目安です。日本FP協会の無料体験相談（電話・原則30分1回）でも、家計の管理や生活設計の相談はできます。無料の相談窓口がなぜ無料なのかは、「無料のFP相談は、なぜ無料？」にまとめておきました。

相談に行く前に、決めておくこと

1. いまの家計を1枚にする。 世帯の手取り月額・いまの家賃・保険料の合計・貯金の額・教育費の予定。共働きのうちに、2人の収入で家計を並べておくと話が早くなります。
2. 「毎月いくらまでなら払いたいか」を決める。 借りられる額からではなく、家計から逆算した上限。
3. 金利が上がったときの返済額を聞く、と決めておく。
4. 家の区分（省エネ基準など）を確かめる。

「借りられる額」は銀行で、「返せる額」は家計で。順番は、返せる額を先に出してから、借りられる額に当てはめる、です。

まとめ

• 銀行では「借りられる額」と条件を、FP相談では家計全体での「返せる額」を。聞く相手が違う。
• 総返済負担率（フラット35で30%／35%以下）は審査の上限。返せる額とは別物。
• 住宅ローン控除は家の区分と住み始めた年で大きく変わる。買う前に区分を確かめる。

「返せる額」を家計全体で見てもらうなら、みんなの生命保険アドバイザーでFPに無料で相談できます。何度でも無料で、訪問でもオンラインでも相談できます。

※ 参考にした資料

• 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（住宅ローン利用者調査・2026年1月調査）」
• 【フラット35】「ご利用条件」「機構団体信用生命保険特約制度」
• 国税庁 タックスアンサー No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
• 日本FP協会「相談料の目安（有料相談）」「FP無料体験相談（電話）」